非理性繁荣

注册

 

发新话题 回复该主题

法拍房也限购楼市加码,抢到手的红盘就安 [复制链接]

1#
白癜风怎么治最好         https://baike.baidu.com/item/%E9%A3%8E%E6%9D%A5%E4%BA%86%C2%B7%E5%B8%A6%E4%BD%A0%E8%B5%B0%E5%87%BA%E7%99%BD%E7%99%9C%E9%A3%8E%E9%98%B4%E9%9C%BE/20783753?fr=aladdin

AskLaoge·直播间

时间:每周三上午10:00-11:00

点击观看

视频剪辑|小丁

责任编辑|小雨

就在今天,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》),《通知》进一步加强住房限购,规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合本市住房限购政策。

法拍房也纳入限购范围,意味着杭州楼市的限购再次升级,没有购房资格的外地人,连法拍房这条入杭“捷径”也失去了。

购房者纷纷感叹在杭州买房越来越难了,可买到房的购房者就真的“稳赚不赔”了吗?

本次杭州楼市新政发布后,春节前开盘潮成绩单来了。

截至2月6日,共计27个楼盘领出预售证,开盘总房源数共套,其中包含10个红盘(只向无房户和高层次人才销售)。

此次开盘累计登记超7.4万组,平均中签率不到14%;

诞生了杭州第三十一个万人摇——紫璋台,登记人数组;

全部货值约亿,冻资约有亿;

只有5个楼盘无须摇号,其中4个楼盘零登记;

热门楼盘中只有世纪城的观品不用限售5年。

限售房源总数量达到了套,其中,除了准现房项目紫璋台锁住流动性6年之外,其他楼盘基本都要被锁住流动性8年之久。

在百中挑一的激烈竞争中,能中签确实是高兴的事,但冷静地想一想,大多数楼盘需要限售5年,加上3年左右的建设周期,需长持8年左右。

有人说,从以往的历史来看,房产投资时间越长收益越大,但投资品套现的时间过长,风险是不可忽略的。宏观上至少有以下几种风险:

第一,经济波动、房地产周期性调整的风险。

购房者往往用目前一二级市场的差价去计算利润,可经济是有周期波动的,房价也会受经济周期波动影响,过于乐观的预测并不科学。

从以往的规律来看,经济上行周期越长,相应的调整周期也越长;房价上涨的幅度越大,调整的深度就越深。所以盲目乐观,相信房价会持续不断涨下去,这样的判断是不科学的。

而这批热点红盘还需持有8年左右才能入市交易,这8年中,存在国际关系动荡、经济危机的可能性。经济周期波动的风险客观存在,我们可以乐观,但不能忽视风险。

而且,信贷活动是有周期性的,金融危机每隔一段时间就会出现一次,循环往复。

根据桥水基金创始人瑞·达利欧的观察,短经济周期通常的持续时间是5-8年。

今年是年,距离上一轮金融危机爆发的年已经过去了13年的时间。没人能够准确预知金融危机何时会来,但是金融危机早晚会来。

第二,人口增长拐点和人口红利消失的风险。

任泽平说“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,判断一个城市未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个城市人口是流入的还是流出的。

人口流入的城市,未来房价自然会涨,人口流出的城市,房价肯定涨不动。人口对经济、房价会产生巨大的影响。

,我国全年出生人口万人,人口出生率为10.94‰;死亡人口万人,人口死亡率为7.13‰;人口自然增长率为3.81‰。而年,我国出生人口出现断崖式下跌。年的出生人数已经接近年的死亡人数,只相差了10万人。未来的几年,人口负增长的危机就在眼前。

你可能会说,人口增长放慢或负增长,对大城市影响较小,但一个国家总和生育率只有达到2.1,才能维持人口世代更替。生育率持续走低,意味着社会老龄化严重,劳动力人口减少,社会整体趋于保守,国家财政压力将持续增大,最终也会影响到楼市的根本趋势。

第三,收益平均化的风险。

如果按照年平均资金成本6%来计算的话,均价5万左右的楼盘,8年后卖出,均价7.5万元左右才能保本。现实中任何投资,都有利润平均化倾向,也就是所有的投资收益最后收益率会平均化。

房产投资收益也一样,你不能以你所知道的最低价来计算收益率,也不能以某个时间段的暴涨来推算未来的收益率。

以我自己的例子来看,我在年低价买入某小区的一套房,总价万元,加上税费、家具等投资,成本将近万元。

截至今年,投资时间已达9年,房价虽然涨到了约万左右,获利66%,但平均到9年,其实每年收益也仅仅是7%左右。在大牛市中,平均利润尚不高,如果碰到调整周期,收益能不能兑现都是问题。

第四,高位接盘的风险。

在牛市中,购房者的情绪亢奋到了极点,所有的风险因素都会被忽略。再加上一些媒体、房地产从业人员的渲染,房地产变成了暴富的神器、只涨不跌的金娃娃。

《非理性繁荣》中,罗伯特席勒教授对美国媒体关于股市的

分享 转发
TOP
发新话题 回复该主题